ملاحظات عند كتابة عقد إيجار خاضع للقانون المدني محدد المدة

 ملاحظات عند كتابة عقد إيجار خاضع للقانون المدني محدد المدة

 

عند كتابة عقد إيجار خاضع للقانون المدني محدد المدة والنص فيه صراحة على مدة محددة والإتفاق على عدم التجديد وعدم زيادة تلك المدة فمن الممكن أن تزداد مدة ذلك العقد عما كان مدون بالعقد ولكن هناك حالات محددة يجوز فيها زيادة مدة الإيجار عكس ما تم الاتفاق عليه والمحرر بالعقد ومن تلك الحالات نذكر: -

١- إذا تم النص في العقد على إثبات مقدم إيجار وإستلام المؤجر لهذا المقدم ففي هذه الحالة يجوز زيادة مدة عقد الإيجار بما ينتهي معه مقدم الإيجار المثبت بالعقد.

٢- إذا تم النص في عقد الإيجار على أن يقوم المؤجر أن ينبه على المستأجر بإنتهاء عقد الإيجار وإلا يعتبر العقد مجدد مدة مماثلة، ففي تلك الحالة يتجدد عقد الإيجار مدة مماثلة أو شهر أو شهرين حسبما تم الاتفاق عليه في عقد الإيجار.

٣- إذا تم الاتفاق على أن المستأجر يقوم بعمل تشطيبات للعين المؤجرة ويتم خصومها من الأجرة المتفق عليها ففي تلك الحالة تزيد مدة عقد الايجار حتى ينتهي مقابل التشطيبات.

وقد استقرت محكمة النقض في أحكامها هذا الشأن علي: "المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن مفاد نص المادة 563 من القانون المدني يدل على أنه إذا أتفق المتعاقدين على مدة ما أنقضى الإيجار بفواتها وإلا فيمتد الإيجار إلى مدة أخرى طبقاً لاتفاقهما أخذاً بشريعة العقد شريعة المتعاقدين' ذلك أن عقد الإيجار عقد زمني مؤقت لم يضع المشرع حداً أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أية مدة للإيجار مادامت هذه المدة لا تجعل العقد مؤبداً، .......... لما كان ذلك، وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بإستمرار العلاقة الإيجارية لمدة شهراً لحين انتهاء مقدم الإيجار الثابت بعقد الإيجار المؤرخ 4/9/1996 والمتفق على خصم مبلغ 35 جنيهاً منه شهرياً وطلب إلزام المطعون ضده بتقديم أصل عقد الإيجار المشار إليه لإثبات أن الصورة الضوئية لهذا العقد قد وضع عليها طوابع دمغة على عبارة المقدم المدفوع والمتفق على خصمه من القيمة الإيجارية بمقدار خمسة وثلاثون جنيهاً شهرياً ووفق ما قرره المطعون ضده بصحيفة دعواه إلا أن الحكم المطعون فيه لم يحقق دفاع الطاعن سالف البيان على حقيقة ما اتجهت إليه إرادة المتعاقدان من إستمرار العلاقة الإيجارية لمدة شهر وأنتهى في قضائه إلى الطرد والتسليم لإنتهاء عقد الإيجار على إعتبار أن مدته هي المدة المعينة لدفع الأجرة بشهر واحد فإنه يكون معيباً بالإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب بما يوجب نقضه. "

الطعن رقم 5094 لسنة 77ق – جلسة 11/5/2008

"أنه إذا كان البين من الأوراق أن الطاعن تمسك في دفاعه أمام محكمة الاستئناف بإمتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع حتى إستنفاذ مقدم الإيجار المدفوع للمالكة السابقة وقدره...... جنيه وقدم تأييداً لدفاعه صورة ضوئية من إيصال استلام المبلغ منسوب للمالكة السابقة منصوص فيه صراحة على أنه مقدم إيجار عن ذات العين محل النزاع يخصم منه........... جنيه شهرياً تضاف للأجرة كما قدم صور ضوئية من إيصالات سداد الأجرة تفيد سداده نصفها من مقدم الإيجار فإن العقد يمتد لمدة أخرى حتى إستهلاك المبلغ المسدد كمقدم إيجار ولا ينال من ذلك حلول المطعون ضده محل المالكة السابقة والتي حولت إليه عقد الإيجار إذ ينصرف العقد إليه باعتباره خلفاً خاصاً لهذا فيحل محلها في جميع حقوقها قبل المستأجر وفى جميع التزاماتها نحوه مما مؤداه التزام المطعون ضده بذلك الدين المسدد كمقدم إيجار وإمتداد العقد لمدة أخرى حتى يتم استهلاكه سواء كان مصدر هذا الالتزام العقد ذاته أو ورقة مستقلة عنه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ولم يعتد بالإيصال المثبت لذلك المبلغ والذي لم يطعن عليه بمقولة أنه ورقة مستقلة لا تفيد إمتداد العقد ولا ترتب سوى دين في ذمة المؤجرة السابقة تلتزم به قبل الطاعن واشتراط الاعتداد بهذا الدين قبل المؤجر كمقدم إيجار أن يكون ثابتاً في العقد فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه"

الطعن رقم 2272 لسنة 75 ق جلسة 22/1/2006 

- لئن كان عقد الإيجار عقدا زمنيا مؤقتا إلا أن المشرع لم يضع حداً أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أي مدة للإيجار مادامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبدا أو في حكم المؤبد فإذا اتفقا على مده طويلة تجعل الإيجار في حكم المؤبد أو إذا اتفقا على مده يتعذر تحديدها أنعقد الإيجار لمدة يحددها القاضي تبعا لظروف وملابسات التعاقد ويجوز له تحديدها بحياة المستأجر لأن حياة المستأجر مؤقته فإذا قيست مدة الإيجار بها بقى الإيجار مؤقتا ملزما للمؤجر والمستأجر ما بقى المستأجر حيا بشرط ألا تجاوز مدته ستين سنه وذلك قياسا ً على الحكر الذى لا تزيد مدته القصوى على تلك المدة وفقا لنص المادة 999من القانون المدني".

طعن 6993لسنة77ق جلسة 3/12/2009

"المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العقد شريعة المتعاقدين فإذا كانت عباراته واضحة فلا يجوز الانحراف عنها عن طريق تفسيرها إذ يجب اعتبارها تعبيراً صادقاً عن إرادتهما المشتركة وذلك رعاية لمبدأ سلطان الإرادة وتحقيقاً لاستقرار المعاملات والمقرر كذلك أن مفاد المواد 599.598.563من القانون المدني أنه إذا اتفق الطرفان على مده انتهى الإيجار بفواتها مالم يشترط لإنهائه صدور تنبيه بالإخلاء من أحدهما للآخر قبل فوات المدة بوقت معين وإلا يمتد الإيجار لمدة أخرى طبقاً لاتفاقهما فإذا انقضت المدة الثانية فإن الإيجار ينتهى دون حاجه إلى التنبيه بالإخلاء مالم يتفق على خلاف ذلك ويعد بقاء المستأجر بالعين برضاء المؤجر بعذلك تجديداً ضمنياً وليس امتدادا للإيجار تكون مدته هي المدة المحددة لدفع الأجرة مع وجوب التنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية والمقرر أيضاً أن ثبوت تجديد الإيجار ضمنياً باتفاق الطرفين هو من المسائل الموضوعية التي يترك الفصل فيها لقاضى الموضوع ولا رقابة لمحكمة النقض عليه في ذلك مادام أقام قضائه على دليل مقبول مستمد من وقائع الدعوى"

طعن 1549لسنة 49ق جلسة 12/2/1986